“房贷荒”来袭!“准房客”谁伤得最重?

时间:2021-09-20 15:58来源:未知 作者:admin 点击:

  【“房贷荒”来袭!“准房客”谁伤得最重?】限制加杠杆,房贷利率上调,正成为房地产市场“稳房价、稳预期”的重要利器。一家国内头部房产中介平台上海一区域负责人张峰(化名)向记者感叹:“受银行收紧住房贷款影响很多客户由于没有资金,购房者看房买房的热情开始降低,而二手房房东担心迟迟拿不到尾款,也会对意向购房者比较挑剔,更希望寻得能够全款支付的购房者。”(21金融圈)

  “目前排队人数较多,放款时间可能需要等候半年,预计至少要到春节前后了。”准备在上海申请首套个人住房贷款的张彦(化名)在咨询时得到了这样的答复。

  近日,记者先后联系中国银行、交通银行、建设银行、招商银行、上海银行、浙商银行、浦发银行和苏州银行等12家银行分设在上海、金华、杭州、无锡、南京、苏州、合肥和武汉8座城市的分行贷款中心咨询房贷办理情况,工作人员分别给出了“已暂停个人住房贷款业务”或“受住房贷款余额不足影响,放款周期延长”等回复。

  限制加杠杆,房贷利率上调,正成为房地产市场“稳房价、稳预期”的重要利器。一家国内头部房产中介平台上海一区域负责人张峰(化名)向记者感叹:“受收紧住房贷款影响很多客户由于没有资金,购房者看房买房的热情开始降低,而二手房房东担心迟迟拿不到尾款,也会对意向购房者比较挑剔,更希望寻得能够全款支付的购房者。”

  另外,延缓放款也给开发商带来了冲击。一家房企上游供应商的相关负责人便向记者透露:“项目公司称今年放款慢,导致他们此前开盘的项目没有回笼到充足的资金。我们作为供应商也迟迟未收到房企应付的款项。”

  “在上海,今年从申请到放款至少需要半年时间。其中,审批流程大概需要20天左右,放款需要4个多月的时间。”张峰告诉记者,“而去年同期从审批到放款,大概只需要1个月左右。”

  记者在采访中发现,武汉分行、金华及合肥分行、杭州分行、徽商银行合肥分行等工作人员均明确表示已暂停房贷申请,主要原因在于贷款额度不够,至少得到明年才能恢复申请,明年的具体时间也还不确定。

  其中,武汉分行仅暂停了二手房贷款,和多家分行则全面暂停了新房和二手房的贷款。合肥分行的一位工作人员则告诉记者:“目前已经暂停了二手房的贷款,我们一直是没有涉及新房贷款的。”

  而在尚未暂停房贷申请的银行中,只有苏州分行、招商银行苏州分行以及宁波分行工作人员表示,放款时间大概在2~3个月。另外多家银行工作人员则称:放款时间现在不能确定,至少需要半年左右,大概得等到明年1~2月份。

  广州市民徐先生今年4月份在天河区奥体买了一套二手小户型,总价259万,到了9月份单价已经从5万直逼6.5万。“目前主要卡在贷款,4月份签了合同,但是银行说,要在10月份才能房贷”。

  记者致电多家银行支行,纷纷表示“现在信贷审核都很严,征信不好的不用浪费时间申请了”“现在各大银行房贷都在收紧,放款没那么快了。年初的话额度比较充裕,放款速度会快些。”

  记者随后也采访了广州多家按揭公司了解到,目前银行放款时间普遍在6-8个月,一些3月份过户的到现在都还没有放款。

  某按揭公司陈小姐介绍,“目前很多银行基本不接件。中行、农行不接有指导价的小区的件;建行、工行楼梯楼按揭基本不做,特别是建行从3月份开始就没有接过单;此外还有农商银行、广州银行业基本不接件了,银行额度非常紧张”。

  从公布指导价的96个楼盘来看,中心区域实施的限价标准更严厉,“指导价占目前价的比重”集中在50%-60%;近郊限价相对友善,“限价占目前价比重”集中在70%-80%。

  在真实成交价高于官方参考成交价格的情况下,购房者能够使用的杠杆倍数有所降低,导致所需的购房首付款有所增加。

  比如刚需买家集中的片区车陂板块。富力天朗明居一套76.25平方米2房,市场价约495万,3成首付=149万,贷款346万。

  按政府参考总价387万,万料堂图库会议记录3成首付=117万,实际仅贷款229万。也就是说,实际首付款被拉高至495万-229万=266万,首付增加了117万,相当于首付5.4成。

  再比如保利心语花园110.63平方米三房,市场价约1650万。因买珠江新城房子的至少是“二套”,原七成首付=1155万,贷款495万。

  按政府参考总价1073万,七成首付=810万,实际只能贷款263万。也就是说,实际首付款被拉到1650万-263万=1387万,增加了232万,相当于首付8.5成。

  “珠江新城买家都是使用金融杠杆买房,一次性付款买房,然后多种渠道融资。所以影响他们的更多是预期,而房贷政策影响最大的应该是刚需。” 裕丰地产某片区负责人张先生认为。

  据记者调查,即便这些你都能接受,很多银行也不接件,更有银行明确表示“不接有指导价的小区的件”。

  与首付提高相伴而生的,还有即将突破6%的首套房贷利率。一边是LPR已经连续16个月没变,一边是广州今年房贷利率连连涨。

  近日,记者从多家广州按揭公司了解到,进入9月份,工行、建行、招行、民生银行等,首套房贷利率普遍为5.85%(LPR+120BP),二套房贷利率普遍为6.05%(LPR+140BP)。

  其他如农行、中国银行、广发银行、首套房贷利率普遍上涨到5.95%(LPR+130BP),二套房贷利率涨至6.15%(LPR+150BP)。

  而去年同期,据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,2020年9月,全国首套房贷款平均利率为5.24%,二套房贷款平均利率为5.55%。而广州彼时首套房贷款利率仅为4.95%。

  以首次置业,贷款300万,等额本息还款,贷款30年为例。月供从16013元提高到17698元,增加了1685元;累计利息从276万元提高到337万,增加了61万元。

  房贷收紧下,广州二手成交自2021年5月后已呈逐步缩减态势,8月中介促成二手成交只有2000套左右,环比跌13%,同比跌幅超5成。图2020年彩图2m图库

  在天河区不动产登记中心,去年熙熙攘攘的现场也不存在,零星十几批次客户在办理过户。“最近哪里有什么成交。我今天带的客户是存量客户,办理一些后续手续”,现场中介纷纷吐槽“没有成交”。

  克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示,房贷全面收紧,加之二手指导价出台,买卖双方观望情绪在加重。对于业主,参考价走低,代表房子增值空间压缩,不开心;对于买方,虽说博弈天平向买方倾斜,但是面对房贷批款难、利率高等拦路虎也不轻松。

  “买家不要定金,就要解约,目前我知道的都有3单了。”某按揭公司陈小姐说,虽然广州“二手指导价”执行细则还没出台,但是买家观望情绪加重,普遍担心高位入市,就想解约。

  “我们情况还好,主要是下半年也没什么成交。去年同期一家门店平均3-5单/月,今年5月以来平均就1单。9月份至今,我负责的这个片区1个单都没有”,裕丰地产某片区负责人张先生说。

  数据显示,2021年8月,深圳二手住宅成交套数为2043套,环比下跌20.10%,同比下跌81.96%,逼近“1”时代。

  这已是年内深圳二手房连续5个月下跌,2000套的成交量,更是创下近十年来除春节月份以来的新低。

  要知道,深圳是一个常住人口超过1700万的特大城市,一个月仅有2000多套的二手房成交量,说明市场情绪无疑回到了冰点。

  2020年全年,深圳二手房成交总量高达9.5万套,创下近4年的新高,月均成交量8000套左右。

  除深圳外,北京、上海、广州以及热门二线城市,二手房成交量也出现明显回落。

  北京从高位明显回落。据中原地产研究中心统计,8月北京二手房住宅成交量为15942套,环比下调10.7%。

  上海更是量价齐跌。 上海链家研究院监控数据显示,8月份上海共成交二手房1.8万套,环比下降24%,同比下降40%。二手房成交价环比下降8%,同比下降5%。

  广州8月二手住宅成交量同比则出现大跌,数据显示8月自助网签+中介网签为8535宗,环比7月下降4.2%,同比大减44.1%。价格方面,8月二手网签均价为27916元/m2,环比下跌约5%。

  热门的二线城市成都,在疫情之前的2019年,二手房年成交量超过11万套,月均超9000套,如今不到高峰时期的一半左右。

  事实上,放眼全国,2021年各地买房贷款的难度都很大。根据易居研究院发布的《全国居民购房杠杆率(二季度)研报》,2021年二季度,全国居民购房杠杆率为26%,环比下降2个百分点,同比下降6.1个百分点,创2013年一季度以来的近8年新低。

  房贷全面收紧的背后,是国家对开始新的一轮市场严控。9月3日,央行发布《中国金融稳定报告(2021)》,进一步强调处理好金融发展、金融稳定和金融安全的关系,健全金融风险预防、预警、处置、问责制度体系。

  一方面,国家打击投机炒房、抑制普通居民非理性加杠的决心非常大。比如,通过钻营政策漏洞操控二手房源,以谋求高额利润的北京“南城房姐”近期被判处无期徒刑;深圳大V“深房理”以及相关炒房团被深圳七部门联合调查。

  另一方面,房贷无额度或者放款额度缩减,对首套房或者改善型客户来说,可能是一种误伤。中原地产首席分析师张大伟认为,购房群体大致可以分为三类,第一类是富豪阶层,不愁钱不愁房,但就是喜欢买房,钱放银行不值钱,买房还能保值增值。第二类是炒房者,相当于中产阶级,想通过炒房让自己的财富再上一台阶。第三类就是刚需,刚达到买房条件,或者说还买不起房的,往往这类群体被楼市伤得最深。

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